浅议房屋产权难于登记的原因及诉讼对策

作者： 邓敬海

　　随着全国大、中、小城市房地产产业的深入发展，取得房屋产权和意欲取得房屋产权的公民日益增加，根据《物权法》第九条之规定，房屋产权的取得无论是原始取得还是流转取得，均应当依法进行行政登记，未经登记则不发生法律效力。由于目前我国房屋登记行政机关对房屋管理的工作还处在起步和摸索阶段，加之行政机关“坐堂为民服务”的传统弊端，已导致社会中大量在住房屋的产权未予登记，房屋实际占有人虽然多次、强烈地向所在地房屋行政机关申请产权登记，房屋登记机关不是以种种理由予以口头推诿不受理，就是干脆口头回绝“不予办理”。此种现象的趋势化，不仅严重侵犯了公民对房屋的合法所有权利和可能因房屋享有的抵押、买卖、出租等间接收益权利，并且妨害了整个国家房地产的进一步发展，同时还造成了新的社会不稳定矛盾。

　　一、房屋产权难于登记现象产生的原因

　　1、房屋登记机关“坐堂为民服务”行为严重，使房屋实际占有人单方申请登记的权利无法行使。建设部2008年第168号令颁布的《房屋登记办法》虽然规定了房屋买受人有权单方申请房屋登记，但由于房屋出卖人往往因在外务工或因房价一日一涨等原因不主动到登记机关配合买受人的申请和登记机关的核实工作，加之登记机关工作人员不愿联系出卖人和进行实地查实，致使买受人的登记申请搁置或被拒之门外。

　　2、房屋登记机关过分害怕登记过错而担责。由于登记工作人员普遍存在法律知识水平不高，又缺乏专业岗位培训，房管局长亦调换频繁，使得登记机关在登记审核工作中过于谨慎，过分担心违反《房屋登记办法》第九十二条第二款而担责的“过错民事赔偿责任”，以致很少考虑到房屋登记机关只有对房屋申请资料进行“形式审查”的权利和义务的基本原则。

　　3、房屋买受人因害怕登记机关搭车乱收“交易费”、“管理费”、“测绘、勘绘费”、“契税”等迟延房屋登记申请，导致房屋价值上涨后出卖人消极逃避过户登记的协助义务。房屋出卖人或开发商将房屋售出后或因外出务工、或因异地发展、或因房价上涨、或因开发商收取买受人登记办证费用后挪用等种种原因不愿配合买受人的申请和登记机关的行政形式审查工作，也是导致目前房屋登记乱象发生的重要原因。

　　4、房屋登记机关不依法行政，使得房屋登记乱象蔓延和复杂化。虽然《房屋登记办法》较为详细地规定了登记机关受理房屋登记申请的程序，但登记工作人员为了“省事”，普通采取口头工作形式，对申请人的申请只是口头拒绝，或者拒收申请资料，使得申请人依法提起行政诉讼无凭无据和不知所从，只得继续搁置房产登记，进而导致其他纠纷产生。

　　二、解决房屋产权难于登记的诉讼对策

　　房屋实际房主面对房屋登记的困惑，加之我国民事诉讼与行政诉讼在审判实践中的交织，使得房屋实际占有人在运用司法救济途径时采取何种诉讼亦是难以决定。当事人提起民事诉讼时，只能向房屋出卖人主张合同法律关系，不得将登记行政机关一同列为当事人诉讼，提起行政诉讼时，行政审判机构又以行政审判判决内容无权直接判决登记机关对具体事项予以登记为由，推诿当事人进行民事诉讼。

　　1、房屋买受人提起行政诉讼，直接达到房屋产权登记的目的，例：何某与张某于2000年12月25日签订《房屋买卖协议书》1份后，张某将其个人所有的位于澧县澧阳镇的二室一厅房屋1套以29 500元价格卖给何某，何某按约于2000年12月25日给张某付清全部购房款后，张某将出售的房屋产权证（澧房权证阳字第005692X号）原件交给了何某，并于同月27日按约将出卖的房屋腾出交付给了何某，何某自此在该房屋中居住至今。期间，何某多次要求张某共同去澧县房地产管理局办理过户手续，但张某予以推诿，并拒绝向何某出具其身份证复印件，何某单方找到澧县房地产管理局要求办理产权过户，该局也予以推诿。2011年3月31日，何某在朋友彭平、龚得银的陪伴下持书面房屋过户《申请书》到澧县房地产管理局找到其法定代表人毛局长，毛局长安排其下属郭副局长接待处理，但郭副局长接待后口头表示不予受理和办理，并拒收何某提交的书面房屋过户《申请书》。澧县房地产管理局的行为应属公然的行政不作为行为，违反了建设部《房屋登记办法》第十二条二款、第三十二条等条款的规定，损害了何某的合法权益，同时，张某拒绝向何某提供其身份证复印件和履地协助办理过户的相关手续，亦损害了何某的合法权益。何某可向法院提交行政诉讼状，直接将房屋登记机关列为被告，同时将房屋出卖人张某列为第三人，请求法院判决被告将澧房权证阳字第005692X房屋产权证载明的产权过户，变更登记房屋所有人张某为何某。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条，法院应当以行政诉讼案件立案并审理，同时，根据该《规定》第七条（一）项之规定，法院判决结果应当对何某的行政诉讼请求予以支持。嗣后，房屋登记机关应当根据生效的行政判决给何某办理产权过户登记，何某从而实现房屋产权登记的目的。否则，房屋登记机关将承担拒不履行生效法院判决的法律后果。

　　2、房屋买受人提起民事诉讼，然后结合执行程序，实现房屋产权登记的目的。结合上述所举房屋买卖实例，何某可向法院提交《民事诉状》，将张某列为被告，请求法院判决被告张某继续履行卖房合同、协助何某办理产权登记。法院对案件审理后，应当对何某的诉讼请求予以判决支持。如张某对判决义务仍不履行，何某依法申请强制执行，在执行程序中，张某仍不自觉履行陪同何某到房屋登记机关履行协助房屋登记的义务，法院据此可以根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向房屋登记行政机关发生《协助执行通知书》，明确载明由房屋登记机关将澧房权证阳字第005692X号房屋产权所有人变更登记为何某，并发给何某新的《房屋产权证书》，从而实现何某最终的产权过户登记目的。如房屋登记机关推诿或拒绝《协助执行通知书》规定的义务，法院应当依据《民事诉讼法》第一百零三条、第一百零四条的规定给予房屋登记机关司法罚款，并责令其继续履行协助执行义务。

　　诚然，上述诉讼对策，只是当事人为了实现权利不得已才会为之，且采取民事诉讼形式维权，还会支出较大数额的受理费用，加重经济负担。要从根本上解决目前房屋登记的不正常现状，还要靠尽快提高房屋登记机关的为民服务意识，加强和规范登记机关的依法行政，使国家的房屋登记及管理工作日趋完善。

　　作者单位：湖南省澧县人民法院信息来源：中国法院网